앞으로 3년, 오를 지역만 짚어주는 부자들의 부동산 투자

요즘  ‘소득주도성장’에 대한 논란이 뜨겁습니다. 소득주도성장은 개인의 가처분소득을 늘려 소비와 지출을 늘림으로써 내수경기를 활성화시키고 이것을 바탕으로 지속 가능한 성장을 이루겠다는 것입니다.

경제성장의 몫 중 실제 노동이 가져가는 몫이 줄고 있습니다. 즉, 경제성장은 했지만 중하위 계층의 소득이 줄었고 불평등이 심해졌다는 것입니다. 노동소득분배율(wage share)이 수십년째 낮아진 것입니다. 연구가 필요했습니다. 그 결과로 나온 이야기가 임금주도성장론(wage-led growth)입니다. 이 내용은 2012년 국제노동기구(ILO)에서 발표되었습니다. 대한민국은 자영업자가 많기 때문에 ‘임금(wage)’을 ‘소득(income)’으로 바꿨습니다.

소득주도성장은 여지껏 줄어들었던 중하위 계층의 소득을 끌어올리자는 것입니다. 그러면 자연스럽게 소비가 늘고, 소비가 늘면 생산·투자·일자리가 늘 것이라는 주장입니다. 결과적으로 소득이 올라가고 선순환이 계속 될 것이라는 계산 입니다.

하지만 정책과는 달리 한계를 느끼는 것이 현실입니다. 특히, 뛰는 집값을 잡기 위해 내놓은 여러 정책에 반하여, 핵심권역의 부동산은 쉽표 없이 오르기만 합니다.

 


앞으로 3년, 오를 지역만 짚어주는 부자들의 부동산 투자
박연수 저 | 슬로디미디어 | 2018년 08월 17일

 

우리가 생각하고 있는 좋은 집이란 어떤 곳 일까요? 주거공간으로서의 쾌적성, 자연친화적인 환경, 편의시설이 완비되고 사교육 환경까지 갖춘 곳 일까요? 책에서는 ‘아니다’ 라고 합니다.

여러분은 어떤 아파트가 좋은 아파트라고 생각하는가. 살기 좋은 아파트란 자연에 둘러싸인 곳에 지어진 내부가 건실한 아파트가 아니다. 우리에게 좋은 아파트란 현 시세보다 잠재가치가 높아 미래에 시세차익이란 달콤한 열매를 안겨주는 곳이다.140쪽

이를 부정할 사람은 별로 없을 것이라는 것입니다. 우리에게 아파트란 여전히 사는 곳이 아니고 사는 것, 즉 투자의 대상으로 인식하고 있기 때문에 그렇다는 것입니다. 핵심권역으로 부상하는 지역의 아파트를 남보다 일찍 선점해 월급쟁이가 10년을 일해도 벌 수 없는 돈을 단 한번의 아파트 투자로 번 사람의 이야기는 우리 주변만 해도 많습니다. 그런 사람들의 이야기만 듣게 됩니다.

이 책은 끊임없이 변화하는 부동산 시장에 대해 이야기 하고 있습니다. 부동산 시장의 흐름을 읽어 돈이 되는 투자는 어떤 것인가에 대한 이야기 입니다. 정답은 없습니다. 단, 그 흐름에 대하여 저자의 공부와 경험, 정책의 전략적 분석으로 어느 정도 근거를 제시하는 것입니다.

저자는 ‘쌈지선생’이라는 필명으로 경제·경영 분야에서 전문가 활동을 하고 있는 박연수입니다. 관련 서적도 저술해왔습니다. 현재 다음 최대 회원을 가진 재테크 포털, ‘텐 인 텐(10 in 10)’ 전문가 칼럼니스트로도 활동 중이라고 합니다. 평소 재테크에 관심이 없었다 보니 최대 회원의 포털이라던지 저자에 대해서도 모르는 상태였는데, 이 책을 통해 알게 되었습니다.

지금 부동산시장은 다주택자에 대한 규제 강화, 금리 인상, 인구절벽으로 인한 내수 경기의 침체 등 온갖 악재에 다 노출되어 있습니다. 그럼에도 여전히 부동산은 대박을 안겨줄 수 있는 상품이라는 인식이 바뀌지 않는 것 같습니다. 현재의 부동산은 압축경제 시대처럼 전 지역이 폭발적으로 오리지는 않겠지만 미래의 핵심구역으로 상승할 여지가 있는 지역은 항상 뜨거운 감자입니다. 책에서는 이런 지역을 소개하고 있습니다. 부제로 적힌 ‘3배 더 벌고 싶다고?’라고 하면서, 여기 짚어주는 곳은 3년 내에 오를 것이라는 것입니다.

소개하면 이런 곳입니다.

  • 수도권의 교통 핵심으로 얘기되고 있는 GTX 수혜 지역부터 가격이 오를 것이다. 앞으로 내 집 마련을 생각하고 있는 사람이라면 이 지역들에 선 투자해두는 것이 경제성이 담보되는 투자라고 할 수 있다.25쪽
  • 우선적으로 도시재생 사업이 활발하게 추진되고 있는 수도권 구도심, 1기 신도시 등이 있다. 재건축 아파트에 투자를 원하는 사람들은 길게 보고 수도권 구도심, 1기 신도시의 대지지분이 높은 저층 아파트단지들을 투자 대상으로 모색해보기 바란다.37쪽
  • 미래에 대한민국 부동산시장은 인구절벽으로 인한 인구의 비대칭성으로 수도권과 지방권의 부동산 양극화는 점점 심화될 것이다. 필자는 일부 대도시의 핵심권역을 제외하면 “지방 부동산은 죽었고 앞으로도 그럴 것이다.”라고 단언한다. 실거주가 목적이 아니라 투자를 위해 부동산을 사는 것이 목적이라면 하루속히 지방을 탈출해 수도권 부동산에 올인 하기를 바란다.53쪽
  • 앞으로 수도권 지역에서 소형 아파트 가격이 지속적으로 오를 것으로 판단되는 곳은 남북경협 재개와 GTX 수혜가 겹쳐 있는 파주 운정신도시, GTX가 개통되면 서울 강남권으로 접근성이 크게 개선되는 남양주 다산신도시, 별내신도시, 신 강남벨트 지역으로 도시 인프라가 급속도로 발전되고 있는 위례신도시, 하남 미사신도시, 수서 역세권, 자곡, 내곡, 세곡 지구, 거여·마천지구 등이다. 앞서 열거한 지역을 중심으로 투자한다면 투자의 안정성에는 문제가 없을 것이다.63쪽
  • 만약 장기간의 관점에서 투자를 모색하는 실수요자라면 GTX 이외에도 수도권의 기존 전철망 연장선의 호재가 있는 4호선 연장구간의 진접지구, 5호선 연장구간인 하남선의 하남 미사신도시, 7호선 연장구간인 청라선의 청라신도시, 8호선 연장구간 별내선, 강경선 전철구간인 판교·여주구간이 통과하는 경기 광주시, 이천시, 여주시, 김포도시철도 개통으로 신고가를 다시 쓰고 있는 김포신도시를 주목해보기 바란다.83쪽

현재 한국은행의 기준금리는 1.5퍼센트입니다. 현재 은행예금의 세금공제 후 금리는 1퍼센트대에 머물고 있습니다. 반면 임대부동산의 수익률은 은행예금이자의 10배 수준이라고 합니다. 여건이 허락된다면 누구나 임대부동산에 투자할 것입니다. 이런 수익률 차이로 인해 현재 대한민국 사업자 중에서 임대사업자가 가장 많은 것이고, 신규로 사업자를 내는 사람의 비중도 가장 높은 것이라는 것입니다. 오피스텔, 다가구원룸에 관심을 가질 필요도 있다는 것입니다.

  • 필자는 투자 상품의 가치에 있어서 절대성은 없다고 믿는 사람이다. 현재의 경제적 흐름에서는 상대적 우위만 존재한다. 지금 시장금리가 과거처럼 고금리 시대이면 모를까, 임대주택 이상의 안전성과 수익성을 담보하고 있는 투자 상품은 없다고 여겨진다.41쪽
  • 오피스텔 투자는 아파트 투자와 반대로 해야 돈을 벌 수가 있다. 이 논리대로 오피스텔 투자는 서울에서 멀어질수록 매매가가 낮은 반면에 임대수익률은 높은 것이 특징이다.116쪽
  • 수도권에서 건물 상태가 비교적 깔끔하고 매매가도 저렴한 다가구 원룸이 많이 있는 곳이 고양시 덕양구 화정동과 행신동, 시흥시 정왕동, 안산시 원곡동 일대이다. 단, 좋은 물건은 스스로현장을 샅샅이 뒤져 찾아야지 남의 말만 믿고 투자하면 안 된다는 점은 명심하자.134쪽

금리 인상은 부동산 투자를 하는 사람에게는 분명이 악재입니다. 금리 인상보다 더 큰 악재는 정부의 강화된 부동산 대출 규제 정책입니다. 레버리지 투자의 유동성 고리가 끊기는 것입니다. 과도하게 빚을 내어 투자한 사람들은 더 욕심 부리지 말라는 충고도 합니다. 갖고 있는 자산의 구조조정이 필요한 시점입니다.

그리고, 이런 책들이 대부분 그렇듯이 결정은 본인의 몫이라는 올바른 방향이 담겨 있습니다. 투자는 각자의 선택이고, 공부해서 돈이 되는 투자처의 흐름을 아는 것. 그것은 스스로 노력해야 된다는 것입니다.

필자는 부동산의 범위는 매우 넓고 다양하다고 생각한다. 그리고 부동산 상품에 따라 투자자의 니즈도 각각 다르다. 그러기에 부동산 상품의 일부만 가지고서 부동산이 오르네 떨어지네 하는 말들은 무가치하다고 보고 있다.
따라서 모든 부동산을 통 틀어서 부동산시장을 평가하기보다 지금의 경제 흐름에서 돈이 되는 부동산과 그렇지 못한 부동산을 구분하여 돈이 되는 부동산에 투자를 집중하는 것이 지혜로운 일이다.38쪽

투자나 재테크에 관심이 없는 사람들도 부동산 시장에 작용하는 여러가지 요소들이 어떤 것인지 이해하는데 도움이 되는 책 입니다. 하지만, 책 속에 오타가 많습니다. 타당한 근거를 통해 주장에 대한 신뢰를 줘야 하는 책 이어야 하는데 이 부분은 큰 약점인 것 같습니다.

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