나는 오를 땅만 산다

⟪경제트렌드 2019⟫(김동환, 김일구, 김한진 공저/포레스트북스)책에는 2018년을 다음과 같이 분석합니다.

돌이켜보면 2018년은 대부분의 자산가격이 하락 모멘텀을 경험한 기간이었다. 연초부터 세간의 화제가 됐던 이른바 가상화폐는 어느 사이인가 그저 한 시절을 풍미한 철 지난 아이돌 스타 같은 존재가 되어있고, 끝도 없이 오를 것 같던 부동산은 ‘그때 그들은 왜 그 아파트를 평당 1억이나 주고 샀을까’라는 소설 제목 같은 기사처럼 후유증을 낳고 있다.

이제는 집값 상승에 대한 기대를 접고 길게 봐야 한다고 합니다. 집값 조정이 불가피한 금융 환경도 있습니다. 확실히 집에 대해서는 예전보다 성공적인 투자가 힘들어 지는 것이 사실입니다. 그 동안 집에 투자를 했다면 다른 대안이 필요한 시점입니다. 다른 쪽으로 눈을 돌려보는 것이 좋다는 것입니다. 그 중 토지투자가 하나의 대안이 될 수 있을 것입니다.

 


나는 오를 땅만 산다 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 저 | 한국경제신문사(한경비피) | 2018년 11월 29일

 

이 책은 하나부터 열까지 모두 투자 가치가 상승하는 원리에만 집중 돼 있다. ‘공법’에 대한 이야기는 최소한으로 했다18쪽 라고 서문에서 이야기 합니다. 그리고 초보 투자자의 눈높이에 맞춰 가급적 법률적인 용어 사용을 줄이고 일상의 용어로 쉽게 토지투자를 설명하려고 애썼다19쪽라고 합니다. 책이 술술 익히는 것을 보니 사실인 것 같습니다.

토지투자가 쉬워지기 위해서 몇가지 원칙을 소개하면서 책은 시작합니다. 규제를 외우지 말라고 합니다. 모르는 용어가 나왔을 때는 해당 지방자치단체 관련 부서에 전화해보면 된다는 것입니다. 토지 가격은 상승하지만 상승폭은 일정하지 않다라는 것을 알아야 된다고 합니다. 2~3년만에 10년간 오를 가격의 80%가 오른다는 겁니다. 뉴스만 잘 읽어도 절반은 성공한다고 하며, 이론 공부를 완료한 후에 실전 투자를 하는 방식이 아닌 좁게 공부한 것으로 투자를 하고 확대해 나가는 방법으로 공부법을 바꿔야 한다고 합니다.

땅은 세가지 종류가 있다고 합니다. ‘건강해지는 땅’, ‘안 건강해지는 땅’, 그리고 ‘손해나지 않는 땅’151쪽입니다. 투자한 땅의 가치 상승, 하락을 건강에 비유한 것입니다. 먼저 ‘건강해지는 땅’은 큰맘 먹고 구매한 땅이 10년이 지나도 개발이 안되고 있다면, 어떻게든 이 땅을 팔아서 돈 좀 벌어 보고 죽어야지 하는 마음에 오래 살기 위해 건강관리를 해야만 한다는 것입니다. 두번째 ‘안 건강해지는 땅’은 투자한 뒤 3년이 채 되기 전에 호재가 생겨 돈을 번 경우 입니다. 이 땅 산다고 애썼는데 이제 돈을 써야 합니다. 기분에 술도 더 마시게 된다는 겁니다. 건강해지는 건 포기할 수 밖에 없습니다. 마지막 ‘손해나지 않는 땅’은 공익용산지를 매입했을 경우 입니다. 토지 구매 후 뒤늦게 이 사실을 알게 되고 손해보더라도 팔아야지 하는 마음으로 값싸게 내놓지만 사는 사람도 없는 경우 입니다. 손해 보고 팔려고 해도 안팔리는 것입니다. 이 경우의 대부분은 기획부동산의 꾀에 속은 경우입니다.

건강해지는 땅은 언젠가 개발은 되겠지만 하염없이 기다려야 하는 땅으로, 땅을 오랜 기간 관리하려다 보니 건강관리를 해야 하는 땅이라고 한다. 안 건강해지는 땅은 3년 이내에 쉽게 팔릴 땅으로, 개발 호재가 있는 땅이다. 그리고 손해나지 않는 땅은 절대 팔리지 않는 땅, 개발할 수 없는 땅을 말한다.169쪽

저자는 이야기 합니다. 절대 절대 안 건강해지기를 기원한다고···

책의 저자는 김종률 입니다. 현재 토지 투자와 상가 투자를 강의하고 있습니다. 본인은 반지하방에서 살고, 택시를 개조한 차로 답사를 하면서 투자를 했다고 합니다. 가진 돈을 불리는 것과 직장생활을 열심히 하는 것에만 관심이 있었다고 합니다. 소액투자를 통해 돈을 모으고, 20대에 처음으로 신도시의 아파트를 사고, GS리테일이라는 회사에 근무하면서는 우수사원상을 받기도 하였다고 합니다.

투자의 기본은 마중물을 만드는 것이다. 땀과 눈물로 종잣돈을 만들어야 하고, 그 돈이 마련될 때까지는 똥차든 지하방이든 감수해야 한다. 그것이 투자 성공을 위한 기본 자세다.15쪽

책의 전체 내용은 토지 가치가 상승하는 원리에 대해 쉽게 설명하고 있습니다. 기본을 제대로 설명했다고 봐야 할 것 같습니다. 오를 땅은 미리 사고 안 오를 땅은 거르는 것이 필요합니다. 쉽지는 않습니다. 이 책 한권 읽었다고 바로 돈을 벌 수 있다는 것도 아닐 것입니다. 다만 땅의 가치를 볼 수 있는 안목은 키울 수 있습니다. 토지투자를 시작하는 분은 이 안목을 키우는게 먼저일 수 있겠다라고 생각해 봅니다.  투자할 여력이 안되지만, 정말 기회가 되었을 때를 대비해 미리 알아두는 상식으로도 이 책이 도움이 될 것 같습니다.

 

  • 우리가 공부할 것은 정해졌다. 아주 쉽고 명쾌하다.
    첫째, 부동산 뉴스를 읽고 이 동네가 언제 개발되는지 알아낸다.
    둘째, 비시가지 중 일부를 시가지로 만들 텐데, 보존할 땅인지 개발할 땅인지 구분한다.(page 45)
  • 모든 개발 사업이 실현되려면 반드시 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다. 기억하자. 이것은 불변의 공식이다.(page 52)
  • 택지개발지구 지정이 취소된 지역 인근에서는 집 지을 수 있는 땅을 노려야 한다.(page 65)
  • 계획관리지역이 시가지화 되는 것은 어떻게 알 수 있을까. 물론 신호가 있다. 바로 기반 시설 공사다. 도로를 넓히는 공사를 하고 하수관을 새로 묻는다면 머지않아 용도지역을 상향하거나 규제를 완화할 것이다.(page 106)
  • 한편 답사를 하다 보면 당연히 토지 시세가 궁금해진다. 그간은 부동산에 들러 땅을 사거나 팔 것처럼 가장하여 시세를 조사했으나, 이제는 밸류맵 홈페이지에서 최근 거래 사례를 확인할 수 있다. 특히 과거 거래 사례까지 볼 수 있으니 가격 흐름의 동향도 파악할 수 있다. 또한 간혹 생기는 부동산의 농간으로부터도 보호받을 수 있다.(page 142)
  • ‘빌라 지을 땅은 60~80평’이라는 공식을 외워두면 토지투자가 쉬워진다.(page 177)
  • 제2종 일반주거지역이 경매에 나왔다면 우선 빌라(다세대주택) 짓기 좋은 땅인지 검토한다. 빌라를 짓기에 규모가 작다면 다가구주택 짓기를 검토한다. 주차 대수가 다섯 대 정도 확보되는 땅이라면 다가구주택 짓기에 더없이 좋은 조건이다. 그러려면 코너 땅이어야 한다. 다가구주택용 토지에 투자할 때는 도로와 인접한 면이 길어야 주차를 많이 할 수 있다는 점을 기억하라.(page 185)
  • 결론적으로 구도심의 단독주택지에 투자할 때는 가급적이면 전용 주거지역보다 일반주거지역에 해야 한다.(page 192)
  • 택지개발지구는 거의 다 개발제한구역에 조성된다. 택지개발지구 주변에서 개발제한구역 지정일 이전에 지목이 ‘대’인 땅을 찾자. 5년 거주 후에는 일반음식점으로 용도를 변경할 수 있고, 자연스럽게 땅값도 오른다. 당장 써먹을 수 있는 토지투자의 기술이 아닐 수 없다.(page 210)

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